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    從利率/房價/成交等看樓市 12月購房成本能否再降?

    來源:青島新聞網時間:2022-11-24

    2022年已近尾聲,從往年來看,12月都是樓市最活躍的時間,購房者觀望一年希望在年尾出手,各大房企也在年尾紛紛打折促銷,以完成全年的銷量。

    今年樓市經歷了多輪的政策變化,利率降低、首付減少、公積金提額,來刺激樓市的需求。在過去的這段時間青島樓市表現如何?在接下來的年尾樓市又將如何發展?

    下面,我們就從貸款利率、新房成交量、房價指數等多方面分析,未來樓市將如何變化。

    11月LPR較去年已降低0.35個百分點

    11月21日,央行網站公布,2022年11月21日貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR為3.65%,5年期以上LPR為4.3%,與上月相同。這也是自8月份以來持續四個月維持不變。

    近12個月LPR走勢

    從過去一年看,LPR在過去的12個月中保持著穩中下降的走勢,今年的1月、5月、8月已經連續進行了三次降息,每次降息后維持3-4個月的周期。目前LPR自8月份以來已經維持了四個月的穩定,不排除在12月LPR會有新的變動。

    LPR穩中有降,房貸利率也在持續走低。目前青島首套房貸利率普遍在4.1%,二套房4.9%,這也是8月份LPR降低,房貸利率跟降后大部分銀行執行利率。

    在經濟修復和穩地產的實際需求下,未來住房信貸政策有望進一步寬松。尤其是不久前支持房地產發展的“金融16條”提到,地方政策在全國政策基礎上,可以合理確定當地個人住房貸款首付和貸款利率政策下限,這代表著地方政府在需求端調控政策有了更多的優化空間,12月青島房貸利率下限的有望進一步下調。

    據相關統計數據,11月全國已有多個二線、三線城市首套房貸利率“破3”。從目前青島樓市來看,如果年底LPR沒有繼續降低,首套房貸利率維持4.1%的可能性較大。

    房價今年首次二連降同比降低0.2%

    在房價方面,國家統計局網站發布10月青島商品住宅銷售價格變動情況,上月青島房價同比9月份降低0.2%,這是今年首次連續兩個月下降,也是今年前10個月第四次下降。

    1-10月青島新房價格指數走勢

    在同比上,今年1-10月新房價格同比去年增長從3.7%一路降低至0.1%,這代表著去年新房價格持續增長的勢頭已經結束,今年房價整體呈現出平穩趨勢,短時間內很難出現大的變動。

    新房成交量偏低 11月仍難破萬

    從近期新房成交量來看,在今年第三次降息后,9月份青島新房成交曾一度上漲至1.4萬套,但隨后10月份成交回落,僅成交8323套。

    據交易中心數據,11月份前21天,青島新房共成交5354套,預估11月最終成交量仍僅有8000套左右,處在較低水平。

    近12個月青島新房成交量

    從成交走勢上看,今年青島新房成交量較高的月份為3月、6月、9月,分別是一、二、三季度的最后一個月。

    在各房企往年銷售計劃上,每年的銷售目標均按季度劃分,在每個季度最后一個月往往出現打折沖量的情況,這也是3月、6月、9月新房成交量較高的原因之一。

    今年最后的四季度,在經歷了10月、11月的成交低迷后,12月兼具著四季度以及全年的銷售任務的完成情況,因此有大概率新房市場將出現大量的折扣優惠,12月也有可能成為今年購房成本最低的1個月。

    改善需求為主市北嶗山關注度提升

    據青島新聞網房產統計,在11月青島新房咨詢量排名前三的區域為西海岸、嶗山區以及城陽區,市北區和即墨區緊隨其后。

    11月青島各區市新房熱度占比

    今年以來,雖然西海岸在成交量上多次被城陽區超過,跌落第一的寶座,但是基于龐大的新盤數量,在購房者咨詢量上仍位居首位。

    嶗山區作為青島的主要的改善區域,今年浮山后板塊、張村河片區改造等都是樓市熱點,樓盤咨詢量也大幅提升,位居次席。城陽區則是目前主城區主要的剛需購房區域,新房成交量位居前列,熱度也位居前三。

    在上周新盤關注度排行榜上,市北區、李滄區和嶗山區新盤霸榜,在前十位中占據九席。

    上周青島樓盤熱度榜

    今年下半年,市北區、李滄區和嶗山區推出了不少新項目,例如浮山后青啤靜瀾山、世園會融海啟城、市北CBD青島潤府等,都是市區核心地段,因此受到的關注度較高。

    在位居前三的項目上,浮山后板塊的青啤靜瀾山目前在售建面約119-192㎡套三、套四戶型,帶裝修交付,整體均價35000元/㎡;午山旁海信松山居規劃洋房和別墅,主力戶型建面約160-268㎡,價格在31000-35000元/㎡之間;惜夏板塊鑫江瑞府在售建面約205-220㎡聯排別墅,均價約26000-28000元/㎡;建面約125-155㎡墅區洋房,均價約17500元/㎡。疊拼建面約165-190㎡,均價約20000-24000元/㎡。

    從近期熱盤榜單來看,目前樓市主要仍以改善購房需求為主,在經歷了多次降息后,剛需購房需求仍未得到完全釋放。在未來新的樓市刺激政策上,或許將向剛需傾斜,只有打開剛需購房需求,才能真正恢復樓市的信心。

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